29 дек. 2012 г.

Квартира в Испании в цифрах. Наш опыт.

Выгодно ли покупать квартиру?
Квартира в Испании как инвестиция или трата денег?

Как говорит мой друг Мигель Анхель людям хочется иметь то что раньше не имели. Мне например нравятся старинные машины, потому что никогда не было возможности купить настоящий раритетный автомобиль. Но все таки отложу это удовольствие на некоторое время, пока не выйду на пенсию :)


Квартира - это тоже дорогая покупка, я писал в январе о нашем опыте покупки квартиры в Испании. статья здесь.



Тогда в основном я писал о трудностях которые были у нас в тот момент с нашей квартирой.


Прошел почти год и теперь мы подумываем о покупке еще одной квартиры, цены ниже, покупка выгоднее. И тем не менее я сел с листком бумаге с выписками из банка о произведенных оплатах чтобы проанализировать нашу прошлую покупку.

Предлагаю немного моей арифметики:
В феврале 2010 года мы купили новую двухкомнатную квартиру на побережье за 99 тысяч,
Заплатили первый взнос 6 тысяч и 93 тысячи в ипотеку на 30 лет.
Оформление нам стоило 9 тысяч, и на оборудование и обстановку мы потратили еще 5 тысяч.
Таким образом мы заплатили 20 тысяч и получили обставленную квартиру с ипотекой по 420 евро в месяц.
Позже мы сдали квартиру постоянным арендаторам за небольшую по меркам Торремолиноса арендной платой - 380 евро в месяц, и жильцы дополнительно оплачивают коммунальные расходы.

Теперь за 3 года получается, что мы платим в банк 15.120 евро (420 х 36 месяцев), из которых жильцы нам оплачивают 13.680 евро (380 х 36 месяцев),
по расчетам выходит что наших собственных денег мы вкладываем 1.440 евро за 3 года (15.120 - 13680), + налог на квартиру мы заплатили 600 евро, в итоге наших собственных денег мы платим 2040 евро (1440 + 600), + 400 евро на ремонт.
А долг банку по ипотеке уменьшился на 5.580 евро. Мы платим собственных денег 2440 за 3 года а долг уменьшается на 5580 евро!
Выгода для нас: 3140 евро за 3 года. Если считать выгоду 3140 евро при том, что собственных средств в покупку мы вложили 20.000 евро, то получается, что мы зарабатываем на нашей маленькой квартире около 15,7 % за 3 года или около 5,2 % годовых, от вложенных 3 года назад двадцати тысяч.

С течением времени долг по ипотеке уменьшается еще быстрее и процент выгоды по инвестиции будет еще большим. Через 10 лет, когда цены на квартиры опять поднимутся или превысят докризисные, мы сможем продать выгодно квартиру или продолжать сдавать и оставлять себе большую часть от получаемых от аренды денег.

Вот такая у нас получилась арифметика, и поэтому сейчас, когда цены снизились, мы опять будем искать похожий вариант для сдачи в аренду. Только теперь такая квартира уже стоит не 99 тысяч, а 76.000, а значит при вложении 20.000 первоначальных тысяч и ипотеке в 70.000, месячная выплата по ипотеке составит 304 евро, и значит нам не только не придется доплачивать, но и с самого начала нам будут доплачивать на счет в банке 75 евро, а долг банку будет уменьшать сам собой.

С наступающим Новым Годом!
Пусть ваши планы сбудутся и появятся новые мечты!

10 комментариев:

  1. Рауф, отличная арифметика. Ещё раз убеждаюсь - ты молодец.А в Испанской ипотеке есть возможность досрочного погашения? Может есть смысл над этим подумать, тогда и общая сумма процентов уменьшится!

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Да. Возможность досрочного погашения у меня оговорена в ипотечном договоре, но так как процент по ипотеке низкий - 3,5%, и применяется штраф 0,5% за досрочное погашение, то мне выгоднее не погашать досрочно ипотеку, а откладывать на счеты сэкономленные деньги. Потому что всложенные в квартиру деньги надежны но малоликвидны, зато деньги со счета в банке могу быстро снять и использовать например для покупки второй квартиры.

      Удалить
  2. Рауф, а вот такой вопрос в связи с вашими рассчетами. если Вы покупаетет квартиры и сдаете их в аренду, то где Вы живете сами? если у Вас есть ещё одня квартира для проживания, то тогда всё верно. а если Вы сами при этом снимаете, то из тех плюсов, про которые Вы написали надо вычесть стоимость аренды квартиры, в которой Вы проживаете.

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Здравствуйте. Спасибо что читаете мой блог.
      Я квартиру снимаю, потому что моя работа предполагает, что, возможно, мне придется переезжать много раз. И плачу 450 евро в месяц за 130 метровую квартиру.

      Но дело не в том снимаю я квартиру или живу в собственной квартире, возможно я бомжую или снимаю особняк за 2000 евро в месяц. Вопрос не в этом.

      Главный вопрос: выгодно вкладывать 20.000 в покупку новой квартиры в Испании или не выгодно?

      По моим расчетом получается что если я внесу 20.000 для досрочного погашения первой ипотеки, то перестану платить 3,5% - проценты за 20.000 евро, потому что долг банку уменьшиться на эту сумму. А если я вложу те же 20.000 в покупку второй квартиры, то получаю 18% за 3 года. Не знаю как Вам, а мне интереснее купить вторую ипотеку.

      Удалить
    2. Vse pravilno i krasivo vneshne, no vy zabyli dobavit' rasxody na remont kvartiry, kotoruy vy sdaete v rent.Postoyaltzy byvayut raznye.

      Удалить
  3. Да, Вы правы. Я сейчас внес изменения в статью, за 3 года мы один раз белили квартиру, и сейчас для красоты покрасили и поклеили обои на 1 стену.
    Итого потратили на это 400 евро. Доходность по моим расчетам уменьшилась до 5,2 % за первые 3 года, но тем не менее это выгодно.

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Не все так гладка как ви расказиваете. Забили сказать что нужна страховка 250Е, за мусор платить тоже нада 110Е, за уборку подезда 600Е, за вивоз мебели 450Е и того +за год 1410Е.

      Удалить
    2. да, про страховку я забыл, у меня 170 евро. мусор и подъезд оплачивают жильцы, мебель мы не вывозили. Но конечно Вы правы, тут надо еще прибавить наши расходы по времени, расходы на бензин, что мы туда ездим, и другие мелочи, набегает не 1410, но все таки больше чем я считал ранее.

      Удалить
    3. С квартирой опять новости. Мои постояльцы съехали. Хотя квартиру нам вернули в прекрасном состоянии, но доход за месяц пропал. Неизвестно когда найдем подходящих жильцов.
      Так что арифмеику придется пересчитать, и планы придется передумать.

      Удалить
    4. Нашлась новая съемщица нашей квартиры, заплатила, залог и первый месяц - март. Цену мы оставили прежней - 385 евро в месяц. За февраль к нам приходили несколько человек смотреть, квартиру, еще много людей звонили и спрашивали какая квартира, сейчас мне продолжают звонить раз в неделю чтобы посмотреть квартиру. Но мы ее уже сдали.

      Видимо можно было поставить цену аренды побольше, но мы хотели чтобы нам звонили больше людей и у нас был больше выбор среди желающих пожить в нашей квартире, таким образом мы смогли выбрать квартирантку которая на наш взгляд будет исправно платить еще 1 год и не испортит квартиру.

      Удалить

Мой список блогов